O banco não aprova a sua hipoteca pela taxa que ele te oferece. Ele aprova pela taxa do contrato mais dois pontos percentuais, ou por 5,25%, o que for maior.
Esse é o teste de estresse, e é a régua que decide de quanto é a casa que você consegue comprar. Quem calcula a parcela pela taxa anunciada chega na conversa com o credor com um número que não existe.
- A entrada mínima é escalonada: 5% até CAD 500.000, mais 10% sobre o que passa disso, e 20% a partir de CAD 1,5 milhão.
- O banco olha duas razões: a moradia não pode passar de 39% da renda bruta, e o total das dívidas não pode passar de 44%.
- Você tem três contas para juntar a entrada: FHSA (CAD 40.000 na vida), Home Buyers Plan (CAD 60.000 do RRSP) e o TFSA.
Quanto você precisa de entrada
A entrada mínima não é um percentual só. Ela é escalonada por faixa de preço.
Preço do imóvel | Entrada mínima |
Até CAD 500.000 | 5% do preço |
De 500.000 a 1,5 milhão | 5% sobre os primeiros 500.000, mais 10% sobre o restante |
CAD 1,5 milhão ou mais | 20% do preço |
Num imóvel de CAD 800.000 a conta fica assim: 5% de 500.000 são CAD 25.000, mais 10% de 300.000 são CAD 30.000. Entrada mínima de CAD 55.000, e não os CAD 40.000 que sairiam de um 5% aplicado ao preço inteiro.
O seguro que entra quando a entrada é menor que 20%
Com menos de 20% de entrada, a hipoteca precisa de seguro. Ele não protege você: protege o credor caso você pare de pagar. O prêmio vai de 0,6% a 4,5% do valor da hipoteca, e quanto menor a entrada, maior o percentual.
Esse seguro tem um teto que muita gente descobre tarde: ele só existe para imóvel de valor abaixo de CAD 1,5 milhão. Acima disso não há seguro, e a entrada de 20% deixa de ser uma escolha.
O teste de estresse
O credor não calcula a sua capacidade pela taxa que vai te cobrar. Ele calcula pela maior entre a taxa do contrato mais 2 pontos percentuais e 5,25%.
Se a taxa que te ofereceram é 4,5%, a aprovação é simulada a 6,5%. Se é 3,0%, é simulada a 5,25%, porque o piso é maior que 3,0% mais 2. A regra existe para testar se você aguenta a parcela caso as coisas piorem, e vale tanto para hipoteca com seguro quanto sem.
Na prática, ela reduz o valor que você consegue tomar emprestado. Planejar pela taxa anunciada é o erro que faz a pessoa descobrir na aprovação que a casa que ela visitou está fora do alcance.
As duas razões que o credor calcula
Razão | Limite | O que entra na conta |
GDS | até 39% da renda bruta | Parcela, juros, imposto predial e aquecimento |
TDS | até 44% da renda bruta | Tudo do GDS mais cartão, carro, empréstimo estudantil e demais dívidas |
Repare no TDS: ele é a razão pela qual quitar o financiamento do carro antes de pedir a hipoteca costuma aumentar mais o seu limite do que juntar mais alguns milhares de entrada.
Some ainda os custos de fechamento, que a CMHC estima em 1,5% a 4% do preço do imóvel. Eles não entram na hipoteca e precisam estar em caixa no dia.
As três contas para juntar a entrada
Conta | Como funciona para a primeira casa |
FHSA | CAD 8.000 por ano, limite de CAD 40.000 na vida. A contribuição abate imposto como o RRSP, e a retirada para a compra é isenta como o TFSA. Espaço não usado acumula até 8.000 para o ano seguinte |
Home Buyers Plan | Retirada de até CAD 60.000 do seu RRSP, sem imposto, com devolução em 15 anos |
TFSA | Sem limite de uso e sem devolução. O espaço retirado volta no ano seguinte |
O FHSA é o único dos três que faz as duas coisas ao mesmo tempo: reduz o seu imposto na entrada e sai isento na saída. Se você pretende comprar nos próximos anos, abrir a conta já começa a gerar espaço, mesmo que você ainda não tenha o dinheiro para depositar.
Casal com duas contas dobra tudo: dois FHSA e dois Home Buyers Plan.
Quem conta como comprador de primeira viagem
A definição não é literal. Para o Home Buyers Plan, você não é considerado comprador de primeira casa se morou num imóvel que você possuía em algum momento do ano corrente ou nos quatro anos civis anteriores.
Ou seja, quem teve casa própria no Brasil e vendeu, ou quem teve imóvel aqui e voltou a alugar, pode voltar a se qualificar depois desse intervalo. Vale checar antes de assumir que a porta está fechada.
O que muda para quem chegou do Brasil
Três pontos aparecem em quase toda conversa com quem está comprando a primeira casa depois de mudar de país.
Histórico de crédito não atravessa a fronteira. O seu score no Brasil não existe aqui. O credor olha o histórico canadense, e construir isso leva tempo. É a razão mais comum de recusa em quem tem renda boa e entrada pronta.
O espaço do RRSP nasce da renda declarada aqui. Sem declaração entregue no Canadá, não há espaço, e sem espaço não há Home Buyers Plan. Quem chegou este ano só passa a construir isso a partir da primeira declaração, assunto do nosso guia da primeira declaração.
O imóvel que ficou no Brasil entra na conversa duas vezes. Ele conta para a definição de comprador de primeira casa se você morou nele, e conta para o formulário de bens no exterior a partir do segundo ano de residência.
A ordem que funciona
- Construa histórico de crédito canadense. É o item mais lento da lista e o que não dá para acelerar com dinheiro.
- Abra o FHSA, mesmo sem ter o valor cheio. O espaço começa a contar da abertura.
- Reduza dívida de consumo. O TDS de 44% é onde carro e cartão comem o seu limite.
- Calcule pela taxa do teste de estresse, não pela taxa anunciada.
- Separe os custos de fechamento, de 1,5% a 4%, além da entrada.
- Peça uma pré-aprovação antes de visitar imóvel, para saber a faixa real.
A taxa que decide não é a que você vê
A conversa sobre comprar casa gira em torno da taxa anunciada, e ela é a única da história que não decide nada sozinha. Quem define o tamanho da sua casa é a soma de três coisas: a taxa do teste de estresse, as duas razões de endividamento e o dinheiro que você tem em caixa no dia do fechamento. Nenhuma delas aparece no anúncio do imóvel.
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