O apartamento que ficou no Brasil continua rendendo aluguel, e agora dois países têm direito de tributar esse dinheiro. O Brasil, porque o imóvel está lá. O Canadá, porque você mora aqui.
Muita gente resolve isso escolhendo um dos dois. Declara no Brasil e acha que o acordo entre os países dispensa o Canadá, ou declara no Canadá e esquece a retenção brasileira. Nenhum dos dois caminhos está certo. O acordo não manda escolher: ele manda declarar nos dois e usar o imposto pago no Brasil como crédito no Canadá.
Este guia mostra como isso funciona no aluguel, na venda e no formulário de bens no exterior, com as regras em vigor em 2026.
- O aluguel paga imposto nos dois países, mas não duas vezes. O Brasil retém 15% sobre o aluguel líquido de quem é não residente. O Canadá tributa o mesmo aluguel e abate o que foi pago no Brasil.
- Na venda, cada país calcula um lucro diferente. O Brasil parte do que você pagou pelo imóvel, em reais. O Canadá parte do valor que o imóvel tinha no dia em que você se tornou residente, em dólares canadenses.
- Imóvel alugado entra no T1135. O formulário é exigido a partir do segundo ano como residente, quando o custo dos seus bens no exterior passa de CAD 100.000.
Antes de tudo: você ainda é residente no Brasil?
A resposta muda o lado brasileiro inteiro. Quem entregou a Declaração de Saída Definitiva é não residente para a Receita Federal e segue as regras deste guia. Quem não entregou continua residente nos primeiros 12 meses fora do país e só passa a ser tratado como não residente a partir do 13º mês.
Enquanto você for residente no Brasil, o aluguel entra no carnê-leão e na declaração anual brasileira, como sempre entrou. Se esse é o seu caso, veja antes o nosso guia sobre quem mora no Canadá e ainda precisa declarar no Brasil.
No Canadá não existe essa dúvida. A partir do dia em que você se torna residente, declara a renda do mundo inteiro, e isso inclui o imóvel no Brasil.
Quem tributa o quê, segundo o acordo
A Convenção Canadá-Brasil, assinada em 1984 e em vigor sem alterações desde então, resolve a disputa assim:
Renda | Brasil | Canadá |
Aluguel | Pode tributar, porque o imóvel está lá (Artigo VI) | Tributa como país de residência e dá crédito pelo imposto brasileiro (Artigo XXII) |
Lucro na venda | Pode tributar (Artigo XIII) | Também pode tributar, e dá o mesmo crédito (Artigo XXII) |
Na prática, o Brasil cobra primeiro e o Canadá cobra a diferença, quando houver. O crédito nunca passa do imposto canadense sobre aquela mesma renda. Por isso, quando o imposto brasileiro é maior, o Canadá não cobra nada, mas também não devolve o excesso.
Aluguel: o lado brasileiro
Para quem é não residente, o imposto sobre o aluguel é retido na fonte e encerra a obrigação no Brasil. Não há carnê-leão nem declaração anual por causa desse aluguel.
- Alíquota: 15%. A de 25% vale só para quem mora em país de tributação favorecida, e o Canadá não está nessa lista.
- Base: o aluguel líquido. Antes de aplicar os 15%, descontam-se, com comprovante, o IPTU e as taxas do imóvel, o condomínio e as despesas de cobrança, como a taxa da imobiliária.
- Quem recolhe: o seu procurador no Brasil, que costuma ser a imobiliária ou um familiar com procuração. O recolhimento é feito por DARF, com o código 9478.
Guarde os comprovantes de retenção. São eles que provam, do lado canadense, quanto imposto você já pagou.
Aluguel: o lado canadense
O mesmo aluguel vai para a declaração canadense como renda de aluguel. As despesas seguem as regras do Canadá, não as do Brasil, e o resultado precisa estar em dólares canadenses.
Câmbio. A regra da CRA é usar a taxa do Bank of Canada do dia em que cada valor foi recebido. Quando o câmbio não oscila muito, a CRA aceita a taxa média do período, o que simplifica bastante um aluguel mensal.
Crédito pelo imposto brasileiro. Os 15% retidos no Brasil entram como crédito de imposto estrangeiro, no formulário T2209 para o imposto federal e no T2036 para o provincial, no caso de Ontário. Existe um teto de 15% para imposto estrangeiro sobre rendimentos de investimento, mas ele não se aplica a imóvel: todo o imposto pago no Brasil sobre o aluguel pode ser usado. A parte que não couber no ano não passa para o ano seguinte.
Um exemplo com números redondos e câmbio ilustrativo de CAD 0,25 por real:
No ano | Valor |
Aluguel bruto (R$ 3.000 por mês) | R$ 36.000 / CAD 9.000 |
IPTU e condomínio (R$ 600 por mês) | R$ 7.200 / CAD 1.800 |
Imposto retido no Brasil (15% de R$ 28.800) | R$ 4.320 / CAD 1.080 |
Imposto canadense sobre CAD 7.200, se a sua alíquota marginal for de 30% | CAD 2.160 |
A pagar no Canadá, depois do crédito | CAD 1.080 |
O aluguel pagou imposto nos dois países, mas o total ficou igual ao que você pagaria se o imóvel estivesse no Canadá.
Venda: um imóvel, dois lucros diferentes
É aqui que mais gente se surpreende. Brasil e Canadá medem o lucro de jeitos diferentes, e os dois números quase nunca batem.
Brasil (não residente) | Canadá | |
Custo do imóvel | O que você pagou, em reais, sem correção depois de 1995. Sem comprovante, o custo é zero | O valor de mercado no dia em que você se tornou residente do Canadá |
Moeda | Reais | Dólares canadenses: o custo pelo câmbio da data de chegada e o preço de venda pelo câmbio da data da venda |
Imposto | 15% até R$ 5 milhões de lucro, com faixas de 17,5%, 20% e 22,5% acima disso | Metade do lucro entra na sua renda e paga a sua alíquota normal |
Isenções | Nenhuma. A isenção do imóvel único até R$ 440 mil e a da recompra em 180 dias valem só para residentes | Isenção de residência principal, só em casos específicos (veja abaixo) |
Onde declara | Programa GCAP da Receita Federal | Schedule 3 da declaração, com terreno e construção separados |
Por que o custo canadense é o valor na chegada. Quando você se torna residente, a CRA considera que você vendeu e recomprou tudo o que tinha, pelo valor de mercado daquele dia. O Canadá só tributa a valorização que aconteceu depois que você chegou. Por isso vale guardar desde já uma avaliação do imóvel na data da mudança, feita por imobiliária ou corretor.
Quem recolhe o imposto no Brasil. A lei põe a responsabilidade no comprador quando ele mora no Brasil, mas páginas da própria Receita falam no procurador do vendedor. Combine isso por escrito no contrato, antes da escritura, para o imposto não ficar sem dono.
Um exemplo mostra o efeito do crédito. Um apartamento comprado por R$ 300 mil em 2010 valia R$ 600 mil quando o dono se mudou para o Canadá e foi vendido por R$ 700 mil em 2026.
- No Brasil, o lucro é de R$ 400 mil e o imposto, de R$ 60 mil.
- No Canadá, o lucro sai da diferença entre os R$ 700 mil convertidos na data da venda e os R$ 600 mil convertidos na data da chegada. É uma fração do lucro brasileiro, e pode até ser zero, dependendo do câmbio.
- O crédito zera o imposto canadense sobre essa venda, mas não devolve nada do que foi pago a mais no Brasil.
Para entender como a metade do lucro entra na sua renda, veja o nosso guia sobre ganho de capital no Canadá.
E se o imóvel era a sua casa?
Um imóvel no exterior pode ser a sua residência principal para a CRA, desde que você, seu cônjuge ou seus filhos tenham morado nele. As condições são estreitas:
- Só contam os anos em que o imóvel foi a casa da família e você já era residente do Canadá.
- Cada família tem uma única residência principal por ano. Se você já tem casa aqui, as duas disputam os mesmos anos.
- Imóvel mantido principalmente para gerar aluguel normalmente não se qualifica.
- A escolha precisa ser informada no Schedule 3 e no formulário T2091 no ano da venda. Informar depois custa CAD 100 por mês de atraso, até CAD 8.000.
Para a maioria de quem mudou para o Canadá e alugou o imóvel que deixou no Brasil, essa isenção não se aplica. Vale conferir antes de vender.
O T1135, o formulário dos bens no exterior
O imóvel no Brasil também aparece no Canadá num formulário de informação, o T1135, mesmo nos anos em que não gera imposto.
- Quando é exigido: quando o custo somado dos seus bens no exterior passa de CAD 100.000 em qualquer momento do ano. Imóvel alugado entra na conta. Imóvel de uso pessoal fica de fora, e o critério é o uso pessoal passar de 50%.
- Quando começa: no segundo ano como residente. No ano da chegada ele não é exigido.
- Que custo informar: o valor de mercado na data da chegada, o mesmo do cálculo da venda.
- Multa por atraso: CAD 25 por dia, com mínimo de CAD 100 e máximo de CAD 2.500 por ano, mesmo sem imposto a pagar.
Os erros mais comuns
- Declarar o aluguel só no Brasil, achando que o acordo dispensa o Canadá.
- Calcular os 15% sobre o aluguel bruto e pagar imposto sobre IPTU e condomínio.
- Usar no Canadá o preço de compra como custo, em vez do valor na data da chegada.
- Converter tudo pelo câmbio do dia em que a declaração foi feita.
- Contar com a isenção do imóvel único no Brasil sendo não residente.
- Esquecer o T1135 no segundo ano.
Cada caso tem detalhes próprios: há financiamento, herança, imóvel em nome de mais de uma pessoa ou dentro de uma empresa. A nossa equipe de preparação tributária cuida da parte canadense, e uma conversa com a equipe ajuda a organizar a venda antes da escritura.
Ainda não entregou a Saída Definitiva? Veja o nosso guia sobre os dois documentos e os prazos da Saída Definitiva do Brasil.
Perguntas Frequentes (FAQ)
Sim. Quem é residente do Canadá declara a renda do mundo inteiro, e o aluguel do imóvel no Brasil entra na declaração canadense. O imposto retido no Brasil não se perde: ele vira crédito de imposto estrangeiro e é abatido do imposto canadense sobre esse aluguel.
Não. Para não residente, a base é o aluguel líquido. Antes de aplicar os 15%, descontam-se, com comprovante, o IPTU e as taxas do imóvel, o condomínio e as despesas de cobrança. O procurador no Brasil faz a retenção e recolhe por DARF com o código 9478.
O valor de mercado que o imóvel tinha no dia em que você se tornou residente do Canadá, convertido pelo câmbio daquela data. O preço que você pagou na compra só vale para o cálculo brasileiro.
Não. A Receita Federal é explícita: no ganho de capital de não residente não se aplicam as isenções e reduções previstas para residentes. Isso inclui a isenção do imóvel único até R$ 440 mil e a da recompra em 180 dias.
Se ele é alugado e o custo somado dos seus bens no exterior passa de CAD 100.000 em algum momento do ano, sim. Imóvel de uso pessoal fica de fora. O T1135 não é exigido no ano em que você se torna residente, só a partir do seguinte.
